הליך הריסת בינוי קיים והקמת בינוי חדש במקומו אשר כולל תוספת זכויות בנייה, כך שגם בעלי הזכויות בנכס יוכלו לקבל בתמורה דירה חדשה ו/או זכויות בניה משופרות, וגם היזם המבצע יקבל זכויות בניה, לרב דירות נוספות, שיאפשרו לו את מימון הפרויקט. פינוי בינוי מאפשר לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע, לשפר ולחזק אזורים עירוניים חלשים, לצופף אזורי מגורים ולשפר את הסביבה העירונית. לצורך כך נדרשת הכנת תכנית בניין עיר (תב"ע) שמטרתה הגדלת זכויות בנייה, ואישורה ע"י מוסדות התכנון. ניתן לקבל סיוע ממשלתי ביעוץ, מימון ו/או הטבות והקלות שונות, בכפוף לתנאים והגדרות שנקבעו לכך ע"י הממשלה והרשויות הרלוונטיות. גופים אלו אינם מתערבים בתכנון המפורט או בבחירת היזם והקבלן המבצע אשר נותרו בידי בעלי הנכסים /הדירות.

שיפור איכות החיים – שדרוג הנכס וסביבתו – הבעלים מקבלים במקום הנכס הישן נכס חדש ומרווח יותר, לפי סטנדרטים מודרניים כגון ממ"ד וכדומה. כדאיות כלכלית לבעלי הנכסים וליזם – בעלי הנכסים נהנים מעלייה בערך הנכס שברשותם ללא השתתפות בעלות הביצוע, ואילו היזם נהנה מהרווח הכלכלי ממכירתן של הדירות/הזכויות הנוספות בפרויקט (*1). אפשרות לקידום, הלוואות ומימון של גופים ציבוריים – אפשרות לסיוע בתכנון ואישור התב"ע, ו/או מתן הקלות ו/או מימון חלקי ע"י גופים ציבורים בהם משרד הבינוי והשיכון, רשויות מקומיות וכו' כאשר הפרויקט מקודם במסלול ממשלתי של משרד הבינוי והשיכון או תמ"א 38. ראו פירוט בהמשך.

יש 4 מסלולים אפשריים לקידום תכנית לפינוי – בינוי: מסלול 'רשויות' של משרד הבינוי והשיכון * מסלול 'מיסוי' של משרד הבינוי והשיכון * מסלול במסגרת תמ"א 38 מסלול עצמאי * למשרד הבינוי והשיכון סמכות להכריז על מתחם פינוי בינוי לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 באמצעות צו הכרזה שתוקפו עד 6 שנים.

זהו מסלול לקידום פרויקט פינוי בינוי באמצעות הרשות המקומית (עירייה/מועצה), בו העירייה מגישה למשרד הבינוי והשיכון הצעה למתחם לפינוי בינוי, ובמידה והמתחם עומד בקריטריונים שנקבעו ונבחר, הממשלה מכריזה עליו כמתחם פינוי-בינוי וניתנים לו תמריציםכלכליים שונים. אלו כוללים מימון הכנת תכנית בניין עיר לפינוי בינוי ומימון ניהול הפרויקט באמצעות חברה מנהלת. במסלול זה הרשות המקומית אחראית לתכנון ואישור התכנית לפינוי בינוי, אך הזכויות ומימושן לפי התכנית, לרבות הוצאת היתרי בנייה, וביצוע הבנייה והכרוך בכך הינן בידי בעלי הנכסים, באמצעות יזמים/ התארגנות עצמית או בכל דרך אחרת. לשם כך, יכולים בעלי הנכסים להיעזר בשירותי החברה המנהלת את הפרויקט, בכל הקשור לקבלת הסברים על אופי הפרויקט, עקרונותיו, משמעויותיו והאפשרויות הנובעות ממנו. יתרונות: מימון התכנון ופעולות ניהול הפרויקט הוא על חשבון המדינה. הרשות המקומית דואגת להכנה וקבלת אישור התכנית לפינוי בינוי, תוך שיתוף בעלי הזכויות בתהליך. הליך זה מאפשר בשלב הפניה לקבלנים/יזמים ודאות לגבי מה אפשר לבצע בפרויקט ולכן אפשרות טובה יותר למשא מתן מצד בעלי הנכסים ותחרות אמתית. חסרונות/מגבלות: עמידה בקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון. לא כל פרויקט נמצא כמתאים.

זהו מסלול התחדשות עירונית המיועד ליזמים או לבעלי הנכסים מתוקף חוק מיסוי מקרקעין. במסגרת מסלול זה רשאים יזמים או בעלי הנכסים לפנות לוועדה להתחדשות עירונית (הפועלת לעניין זה יחד עם נציגי רשות המסים ומע"מ) ולבקש את המלצתה לממשלה לעניין הכרזה על מתחם כמתחם "פינוי-בינוי" או "עיבוי" במסלול מיסוי לתקופה של שש שנים. הכרזת הממשלה מקנה הטבות במיסוי המתעדכנות מעת לעת. המתחם במצב הקיים צריך למנות לפחות 24 יחידות דיור/עסקיות. יתרונות: אפשרות לקבלת פטור מהיטל השבחה למגורים בכפוף להחלטת מועצת הרשות המקומית ובהתאם לתנאים המפורטים במסמך הכללים. חסרונות/מגבלות: עמידה בקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון. לא כל פרויקט נמצא כמתאים.

זהו מסלול לקידום פרויקט פינוי בינוי מתוקף תמ"א 38 'תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה', המאפשרת גם הריסת מבנה קיים והקמתו מחדש. מסלול זה רלוונטי למבנה שהוקם בהיתר לפני 1.1.1980 ונקבע ע"י מהנדס כי יש צורך בחיזוקו. במסגרתו רשאית הועדה המקומית לאפשר הריסת המבנה ובנייתו מחדש, כולל תוספת זכויות בניה שתמ"א 38 מעניקה. הכל לפי הנחיות תכנית המתאר. יתרונות: דורש רוב של 75% בלבד מבעלי הזכויות/נכסים בהתאם להוראות חוק המקרקעין,חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה. חסרונות/מגבלות: מתאים רק למבנים שלפי הגדרות התמ"א מתאימים כמבנים הדורשים חיזוק בפני רעידות אדמה.

זהו מסלול בו יזום פרויקט פינוי בינוי מבוצע בצורה עצמאית. פנייה לחברה מנהלת המוציאה מכרז ליזמים בשם הדיירים או באמצעות פנייה ליזם הלוקח על עצמו את קידום הפרויקט, בתמורה לקבלת זכויות בניה בתכנית החדשה. יתרונות: שליטה בקידום התהליך. חסרונות: קושי בארגון כל הדיירים.